Na co si dát pozor u nájmu či prodeje bytu?

Na co si dát pozor jako nájemník či pronajímatel bytu? A s jakými úskalími se lze setkat při koupi či prodeji nemovitosti? A můžeme věřit realitkám? Na některé otázky se pokusí odpovědět ostravský advokát Jiří Klega z advokátní kanceláře Jakovidis|Klega|Partners.

Hodně lidí svěří prodej či pronájem bytu realitní kanceláři. Jsou zde nějaká rizika?

Samozřejmě to může pomoct. Ale nesmíte podepsat žádnou smlouvu ani formulář či jiný papír bez důkladného přečtení. Můžete se totiž zavázat k tomu, že nebudete moci nemovitost nabízet jinde, případně jiným nevýhodným podmínkám, které nepůjde změnit. Vždy si také musíte důkladně přečíst, za jakých podmínek a v jaké výši vzniká realitní kanceláři nárok na odměnu, aby se nestalo, že jim budete muset zaplatit, aniž by cokoliv prodali. Třeba jen za to, že na svém webu zveřejnili inzerát. V těchto smlouvách bývají časté i vysoké sankce za porušení smlouvy. Proto vždy čtěte, co podepisujete a pokud máte možnost, projděte si smlouvu právníkem. Dalším rizikem je placení kupní ceny prostřednictvím účtu realitní kanceláře. Rozhodně doporučuji zvolit některou ze zabezpečených a ze zákona pojištěných a chráněných úschov, ať už to bude u advokáta nebo notáře, případně renomované banky. Realitní kanceláře používají běžný nechráněný účet, nemusí to být dostatečně bezpečné a hůře se jich budete v případě problému domáhat zpět. U nás stojí advokátní úschova od 2500,- Kč, což není vysoká cena za jistotu.

Změnila se v poslední době nějak práva nájemníků?

Největší změna přišla s novým občanským zákoníkem. Nájemce je pořád lépe chráněn zákonem, ale zákon již dbá také na práva pronajímatele. Z mnoha změn lze zmínit například možnost zapsání nájemního práva do katastru nemovitostí, smlouva o nájmu již nemusí obsahovat přesné označení bytu a příslušenství ani způsob výpočtu nájemného a s ním spojených úhrad. Vlastník nemůže nájemci zakazovat mít v bytě domácí zvíře přiměřené velikosti bytu, ale může to zpoplatnit. Pokud chcete v bytě ubytovat příbuzného, stačí to majiteli bytu nahlásit. A změnily se i některé výpovědní důvody nebo možnosti podnájmu. Například trvale bydlící nájemce v bytě nepotřebuje souhlas vlastníka, aby dal část bytu do podnájmu.

Na co si má dát nájemce pozor při podpisu smlouvy?

V prvé řadě by si měl kromě označení bytu a výše nájemného ověřit, zda je pronajímatel jediným vlastníkem. Byt může být ve společném jmění manželů nebo ve spoluvlastnictví a v těchto případech je třeba souhlasu dalších spoluvlastníků. Ověřit to lze výpisem z katastru nemovitostí. U družstva je smlouva uzavírána s družstvem. Jdete-li do podnájmu, ověřte si, zda nájemce je oprávněn dát byt do podnájmu.

A může pronajímatel jednoduše vystěhovat nájemce, když mu neplatí nebo s ním není spokojený?

To bývá v praxi problém. Občanský zákoník dnes sice usnadňuje vypovězení smlouvy v případech, kdy nájemník dlouhodobě nehradí nájem, avšak problém spočívá ve faktickém vystěhování. Vlastníci nemohou nájemníka vystěhovat nedobrovolně ani v případě, že již nemá platnou smlouvu a je tedy v bytě neoprávněně. Policie by to měla řešit jako trestný čin, ale moc se jí do toho většinou nechce. A zákonem předpokládaná cesta, která vyžaduje nejprve podat žalobu na vystěhování a potom prostřednictvím exekutora vystěhovat nezákonného nájemníka, je velice zdlouhavá. V mezidobí může takový nájemník byt zničit a ušlý nájem už vlastník patrně nikdy neuvidí. S ohledem na odmítavý přístup policie k řešení těchto situací, pak lidé přistupují k postupům ne vždy zcela legálním.

Jak nejlépe vymáhat dlužné nájemné?

Lze doporučit alespoň nějakou kauci s možností započtení na dlužné nájemné či škodu. Pokud byt obývá více lidí, je vhodné mít smlouvu nastavenou tak, aby šlo dlužné nájemné vymáhat vůči všem a tím eliminovat riziko nevymahatelnosti u předlužených osob bez příjmů. A s vymáháním neotálet. S rostoucím zadlužováním lidí hraje čas zásadní roli. Také je třeba nájemníky hlídat v rámci insolvenčního rejstříku a v případě, že podají návrh na oddlužení, přihlásit nájemné jako věřitelskou pohledávku. Toto si můžete ověřovat v rejstříku na www.justice.cz, případně naše kancelář nabízí klientům hlídání insolvence u osob a firem.

A jak vysoká může být kauce?

Kauce může být až do výše šestinásobku měsíčního nájmu.

A co když kupuji byt. Na co si mám dát pozor?

Vždy je třeba důkladně zkontrolovat, zda po vzhledové, stavební a kvalitativní stránce odpovídá vašim požadavkům, tak stav právní. U právního stavu musíte ověřit zejména, zda kupujete byt od vlastníka, zda v bytě neexistovala společná domácnost a pokud ano, zda ostatní členové domácnosti dali s prodejem souhlas. Dále nezapomeňte prověřit, zda na bytu neváznou žádná práva třetích osob, často to bývá tzv. břemeno dožití, nájem, výměnek, zástavy věřitelů - jako hypotéka, či jiná omezení z důvodů zadlužení vlastníka, například exekuce. Případně zda k bytu někdo nemá předkupní právo. U smlouvy i placení kupní ceny doporučuji využít služeb advokáta, včetně advokátní úschovy. U nás se ceny za komplexní služby pohybují od 5.000,- Kč za všechny smlouvy, návrh a advokátní úschovu peněz s garancí jistoty, kdy ani banka není oprávněna s prostředky na tomto účtu disponovat.

A když svůj byt prodávám?

Pak je pro vás zásadní, abyste obdržel platbu a aby kupující nemohl od smlouvy odstoupit. Opět doporučuji využít advokátní či jinou úschovu peněz, případně nechat sepsat či alespoň zkontrolovat smlouvu advokátem, který následně odpovídá za případnou škodu, která vám chybou ve smlouvě vznikne a je pro tyto případy vždy ze zákona pojištěn.

Jiří Klega, advokát

Právník roku 2015